Inflation und Immobilien
Die Inflation ist schon seit geraumer Zeit ein allgegenwärtiges Thema, das großen Einfluss auf unser Leben und unsere Investitionen hat. Neben Preiserhöhungen in fast allen Bereichen des Lebens führt sie zu höheren Kreditzinsen. Das Bargeld im Safe verliert immer mehr an Kaufkraft. Aktienmärkte stürzen ein oder bewegen sich seitwärts. Spekulationsobjekte wie Kunst oder Autos stellen selbst ohne Inflation ein hohes Risiko dar. Der eine oder andere fragt sich inzwischen, wie er überhaupt noch investieren soll und ob es sich lohnt, in Immobilien zu investieren. Daher nehmen wir diese Frage hier unter die Lupe.
Was ist Inflation?
Klären wir zuerst, was Inflation überhaupt ist. „Inflation“ kommt vom lateinischen Wort „inflatio“, was „Aufblähen“ oder „das Sichaufblasen“ bedeutet. Gemeint ist damit, dass die Geldmenge, die sich im Umlauf befindet, immer mehr wird, wodurch der Wert des Geldes sinkt und man für die gleiche Menge Geld weniger kaufen kann als zuvor. Es kommt also zu einem allgemeinen Preisanstieg.
Was bedeutet das für Investitionen?
Eine Investition ist in diesem Zusammenhang eine Kapitalanlage mit dem Zweck, das eigene Vermögen zu vergrößern. Dazu kann man z. B. in Aktien investieren, in Gold – oder in Immobilien. Ziel ist immer, letztlich mehr Geld zur Verfügung zu haben, als man eingesetzt hat.
Um zu klären, welche Auswirkungen die Inflation auf Investitionen hat, ist es wichtig, in Geld- und Sachwerte zu unterscheiden. Unter Geldwerten versteht man z. B. Bausparverträge, kapitalbildende Lebensversicherungen oder auch Bargeld oder Sparbücher. Diese leiden erheblich unter Inflation, da der Wert des Geldes geringer wird.
Sachwerte hingegen sind „anfassbare“ Werte wie Gold oder Immobilien. Auch Aktien gelten häufig als Sachwerte, da sie einen Anteil an einem Unternehmen repräsentieren. Bei Sachwerten ist es notwendig, weiter zu differenzieren, um die Auswirkungen der Inflation aufzuzeigen. Dabei konzentrieren wir uns auf den Sachwert Immobilien (der im Vergleich mit Gold oder Aktien deutlich weniger Schwankungen unterworfen und weniger spekulativ ist).
Inflation und Immobilien
Bei Immobilien unterscheiden wir zwischen selbstgenutzten Immobilien und Renditeimmobilien. Viele Deutsche wünschen sich ein Eigenheim und investieren in ein Haus, das sie selbst bewohnen. Sie nehmen einen Kredit dafür auf, zahlen die Kreditraten und die (gegenwärtig deutlich höheren) Zinsen und müssen für (durch die Inflation ebenfalls steigende) Instandhaltungskosten aufkommen. In diesem Fall wirkt sich die Inflation eher negativ aus, da sie für steigende laufende Kosten sorgt.
Bei Renditeimmobilien sieht die Sache anders aus. In diesem Fall wird eine Immobilie gekauft, wozu ebenfalls Fremdkapital verwendet wird (also ein Kredit aufgenommen), und vermietet. Nun werden allerdings (bei bedachtem Immobilienkauf) die Kreditraten, -zinsen und weitere Kosten von der Miete gezahlt, die die Immobilie einbringt. Der Immobilieninvestor hat also keine (großen) Kosten, profitiert aber von der (inflationsbedingten) Wertsteigerung der Immobilie. Durch die Inflation verursachte steigende Kosten können über angepasste steigende Mieten aufgefangen werden.
Eine Renditeimmobilie kann also eine steigende Inflationsrate mit parallel ansteigenden Mieteinnahmen ausgleichen, sodass sich sicherheitsliebende Kapitalanleger eher auf Renditeimmobilien konzentrieren sollten. So machen Sie sich unabhängig von der Inflation.
Dies hängt unter anderem mit der Zinswende der EZB und den daraus resultierend gestiegenen Finanzierungszinsen zusammen.
Immobilien, Schulden und die Inflation
Schulden sind schlecht – das haben die meisten von uns bereits als Kinder gelernt. Allerdings muss man, gerade wenn es um Immobilien geht, zwischen „guten Schulden“ und „schlechten Schulden“ unterscheiden. Konsumschulden sind „schlechte Schulden“, selbst Schulden für ein Eigenheim können sich negativ auswirken.
Einen Kredit aufzunehmen für eine Renditeimmobilie kann hingegen sehr sinnvoll sein, da man hier den Fremdkapitalhebel nutzt. Das bedeutet, die Immobilie wird durch Fremdkapital (also einen Kredit) finanziert, die monatlichen Kreditraten zahlen allerdings nicht Sie, sondern (indirekt) Ihre Mieter.
Und darin liegt der große Vorteil von fremdfinanzierten Immobilien während einer Inflation – Sie können den Kredit viel leichter abbezahlen, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, während die Mieteinnahmen steigen können. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Kreditzinsen heute ebenfalls höher sind. Dennoch kann es möglich sein, den Kredit durch höhere Mieteinnahmen schneller zurückzuzahlen, beispielsweise durch Sondertilgungen oder Sondervermietung mir höheren Renditen.
Ob Immobilien Inflationsschutz bieten, hängt sehr stark davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Sicherheit in Zeiten hoher Inflation bietet Ihnen nur eine Renditeimmobilie. Im Fall einer (bedacht gewählten) Renditeimmobilie ist die Inflation nicht nur von Vorteil, sondern diese Anlageform stellt sogar einen Schutz vor der Inflation dar, den andere Anlageformen, ganz besonders Geldwerte, nicht bieten. Keine andere Anlagemöglichkeit kann Sie wahrscheinlich so gut vor Inflation schützen und gleichzeitig Vermögen aufbauen – Renditeimmobilien sei Dank. Daher lohnt sich die Investition in entsprechende Immobilien auch im Jahr 2024!
Wir hoffen, Ihnen mit diesem Artikel einige Anregungen gegeben zu haben. Für spezielle Fragen und Beratung zur Umsetzung wenden Sie sich bitte an Fachleute. Bei Fragen zu Immobilien steht Ihnen natürlich auch die IMMOSDL Immobilienvermittlung gerne zur Seite. ( Weitere Informationen: https://www.immosdl.de/coaching/ )
Quellen:
https://de.wiktionary.org/wiki/Inflation
https://de.wikipedia.org/wiki/Inflation
https://www.stuttgarter-immobilienwelt.de/blog/inflation-bei-immobilien/
https://immoprentice.de/was-ist-der-leverage-effekt-bei-immobilien/
