Steuern sparen durch höhere Abschreibung

Immobilieninvestoren sind im Allgemeinen zumindest grob mit der AfA, also der Absetzung für Abnutzung vertraut und nutzen sie, um ihre Steuern zu reduzieren. Nicht so weit verbreitet ist allerdings das Wissen, dass die Höhe der AfA beeinflussbar ist – was durchaus zu interessanten Steuerersparnissen führen kann. Daher widmen wir uns im Folgenden diesem Thema.

Was ist die AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung, umgangssprachlich auch Abschreibung genannt. In Bezug auf Kapitalanlageimmobilien bezeichnet AfA die Wertminderung von vermieteten Gebäuden, die steuerlich gelten gemacht werden kann. 

Die Höhe der AfA richtet sich nach der Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Nutzungsdauer, die für das Objekt üblich ist. Bei Immobilien wurde die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer auf 50 Jahre festgelegt (für Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1924 gebaut wurde, auf 40 Jahre 1925). Das bedeutet, es können jedes Jahr 2 Prozent (bzw. bei vor 1925 gebauten Immobilien 2,5 Prozent) der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes samt Kaufnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden (nicht aber der Kosten des Grundstückanteils, da dieser nicht an Wert verliert).

Beispiel für die übliche Abschreibung
Ehepaar Mustermann kauft als Kapitalanlage ein Haus für 250.000 Euro inkl. Kaufnebenkosten und vermietet es. Der Anteil für das Grundstück beträgt 50.000 Euro. 200.000 Euro (Gebäude und Kaufnebenkosten) können also abgeschrieben werden. Bei 2 Prozent Abschreibung können also über 50 Jahre jährlich 4.000 Euro steuerlich geltend gemacht werden.

Das bedeutet, das zu versteuernde Einkommen reduziert sich um 4.000 Euro. Die tatsächliche Ersparnis in Euro hängt also vom individuellen und jährlichen Spitzensteuersatz ab.

Wie kann die AfA verändert werden?
Was vielen nicht bekannt ist: Die Abschreibung über 50 Jahre ist nicht in Stein gemeißelt. Tatsächlich kann der Abschreibungszeitraum bei einer kürzeren Nutzungsdauer angepasst werden. Dies bedeutet: Gerade ältere Immobilien (von vor 2000) haben eine kürzere Nutzungsdauer als die gesetzlich verankerten 50 Jahre. Wenn dies nachgewiesen werden kann, muss das Finanzamt die entsprechenden Anpassungen der AfA akzeptieren.

Beispiel für verkürzte Abschreibung
Ehepaar Mustermann lässt durch ein Gutachten feststellen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer der erworbenen Kapitalanlageimmobilie nur 25 Jahre beträgt. Der AfA-Satz beträgt also 4 Prozent. Bei 200.000 Euro (Gebäude und Kaufnebenkosten), die abgeschrieben werden können, bedeutet das: 8.000 Euro können jährlich steuerlich geltend gemacht werden!

Wie kann eine verkürzte Nutzungsdauer nachgewiesen werden?
Der Bundesfinanzhof entschied, der Steuerpflichtige könne sich zum Nachweis der verkürzten Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes „ … jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; …“. (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19). Das kann zum Beispiel eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauersein, ein Online-Gutachten oder ein Gutachten, das sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränkt (siehe Urteil des Finanzgerichts Köln vom 22. März 2022 (Az. 6 K 923/20) oder des Finanzgerichts Münster vom 27. Januar 2022 ((Az. 1 K 1741/18 E)). 

Um an diesem Punkt keinen Ärger mit dem Finanzamt zu riskieren, raten wir dazu, sich in konkreten Fällen bei Experten zu informieren und vereidigte Gutachter zu wählen. 

Wichtig zu wissen ist jedoch: Gemäß Bundesfinanzhof-Urteil sind keine übertriebenen Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer zu stellen. Es ist kein Bausubstanzgutachten oder Ähnliches notwendig. 

Welche Vorteile hat eine höhere AfA?
Wie aus obigem Beispiel ersichtlich, ergibt sich aus einer höheren AfA eine höhere Summe, die bei den Steuern geltend gemacht werden kann. Es sind also weniger Steuern zu zahlen und die Rendite der Kapitalanlageimmobilie ist höher. Daher ist diese Möglichkeit gerade für Besitzer und Käufer älterer Kapitalanlageimmobilien überaus interessant.

Wir hoffen, Ihnen mit diesem Artikel einige Anregungen gegeben zu haben. Für spezielle Fragen und Beratung zur Umsetzung wenden Sie sich bitte an Fachleute.

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Quellen:

https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202150198/

https://www.justiz.nrw.de/nrwe/fgs/koeln/j2022/6_K_923_20_Urteil_20220323.html

https://www.justiz.nrw.de/nrwe/fgs/muenster/j2022/1_K_1741_18_E_Urteil_20220127.html