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Richtig investieren und Steuern sparen mit Immobilien

By 6. März 2019 August 28th, 2019 No Comments

Einkommensreserve beachten und jede Tilgungsgelegenheit nutzen

Bevor Sie einen Kredit aufnehmen sollten Sie prüfen, welchen Anteil an Ihren monatlichen Nettoeinkünften Sie für die Rückzahlung entbehren können.
Kalkulieren Sie die maximale Kreditrate dabei immer so, dass Ihre verfügbare Einkommensreserve nicht hundertprozentig ausgeschöpft wird. Lassen Sie also immer ein wenig Luft. Kommen dann ungeplante Ausgaben , weil beispielsweise die Waschmaschine ihren Geist aufgibt , rutschen Sie nicht noch tiefer in die rote Zahlen.
Bei einer Eigentums-Immobilie , wenn Sie Sonderzahlungen erhalten oder malweniger Geld als ursprünglich geplant ausgegeben haben , sollten Sie frei werdende Geldmittel sofort in die Schuldentilgung investieren.

Mit dem Anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand steuerlich absahnen

Wenn man eine Immobilie kauft, darf man in den ersten 3 Jahren, beginnend mit Datum des Kaufvertrages, höchstens 15% des Gebäudewertes an Renovierungen vornehmen. Diese 15% kann man dann voll von der Steuer absetzen. Macht man das nicht so und kommt nur 1 Euro über diese Grenze, dann muss man den Betrag über 50 Jahre abschreiben.
Sind die 3 Jahre rum, kann man so viel Instandhaltung, Sanierung und Renovierung investieren, wie viel man möchte und kann man es zu 100% von der Steuer absetzen und zwar in dem Jahr, in dem man die Rechnungen bezahlt hat.

Verkauf der Immobilie
Wenn man Immobilien erst nach 10 Jahren verkauft, dann braucht man grundsätzlich keine Sorgen über gewerblichen Grundstückshandel machen.
Man darf nicht mehr als in 5 Jahren verkaufen 3 Immobilien. Sobald man das überschreitet, ist man gewerblich.
Man sollte dabei beachten, dass auch Tiefgaragenstellplätze, wenn sie eigene Grundbücher haben und wenn man sie einzeln verkauft, als getrennter Verkauf gelten.
Eigengenutzte Objekte fallen nicht unter die 3-Objekt-Grenze und somit auch nicht unter den gewerblichen Grundstückshandel. Hier gibt es aber den §42 AO (Abgabenordnung), der von Gestaltungsmissbrauch handelt.
Das heißt also, wenn man dreimal den Eigennutz wechselt, also kauft und verkauft, innerhalb von 5 Jahren, dann muss man auch erklären, warum das der Fall war. Wenn man allerdings eine gute Erklärung hat, sollte das kein Problem sein.

Sanieren kurz vor dem Verkauf der Immobilie – sollte man vermeiden.
Ganz schlecht ist, auch wenn man erst nach 10 Jahren verkauft, wenn man kurz vor Ablauf der 10 Jahre hergeht und umfangreich saniert oder umnutzt, also aus Gewerbe Wohnen macht. Denn dann könnte man denken, dass jemand entsprechende Wertschöpfung macht. Mann sollte die Renovierungen schon vorher machen.

Gewerblicher Grundstückshandel
Das Finanzamt legt anhand folgender Kriterien fest, ob man gewerblich oder privat vermögensverwaltend ist:

  • Wie viele Immobilien man an- und verkauft
  • In wie weit ist man gewerblich tätig? Macht man z. B. umfangreiche Renovierungen kurz vor dem Verkauf?
  • Wie lange Darlehensverträge abgeschlossen werden ( mindestens 10 Jahre )

Die Immobilien sind nach 10 Jahren steuerfrei und zwar komplett steuerfrei. Fällt man in den gewerblichen Grundstückshandel, zahlt man nicht nur die volle Steuer auf Gewinn, sondern zahlt man zusätzlich auch noch Gewerbesteuer.

Was passiert, wenn man unter den gewerblichen Grundstückshandel fällt?
Wenn man in den gewerblichen Grundstückshandel kommt, muss man den Gewinn versteuern. Und der wird auf einmal fällig – nicht über 10 Jahre verteilt. Ein Denkfehler, den viele haben ist, dass der Gewinn nicht anhand dessen ermittelt wird, was man vor 10 Jahren bezahlt hat, oder vor 5 Jahren und praktisch dem, wie man es jetzt verkauft, sondern es bedeutet Verkaufs- abzüglich Buchwert. Das bedeutet, dass man auf sämtliche Steuervorteile, die man eingeräumt hat, Steuern zahlen muss.

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